먼저 할 일
실행 순서
배우자와 합산한 주택 수를 기준으로 삼는다. 법인 명의 주택은 포함되지 않지만, 분양권과 입주권은 주택 수에 포함될 수 있다. 임대 사업자 등록 여부도 영향을 준다.
아래 표로 중과세율을 먼저 확인할 수 있다.
| 구분 | 기본세율 가산 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1주택자 | 중과 없음 | 적용 |
| 2주택자(조정지역) | +20%p | 배제 |
| 3주택자 이상 | +30%p | 배제 |
지방소득세 10%까지 더하면 3주택자 이상의 실효세율이 최고 82.5%까지 높아진다. 보유 기간이 길어도 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 점이 가장 큰 차이다.
비교 포인트
자주 하는 실수
국세청은 유예 종료에 대비해 3월 3일부터 5월 8일까지 서울과 경기권 세무서에 전용 신고·상담창구를 운영한 바 있다. 납세자가 혼란을 겪지 않도록 도움을 준 것이다. 현재는 상담창구 운영이 종료됐지만, 홈택스 자가진단 메뉴로 대상 여부를 먼저 확인할 수 있다.
또 다른 실수는 주택 수 계산에서 임대 중인 주택을 빼는 경우다. 등록 임대사업자라도 조건에 따라 주택 수에 포함된다. 정확한 계산은 세무사 상담이 필요하다.
양도세 신고 전에 반드시 홈택스 '비과세·중과세 자가진단'으로 대상 여부를 먼저 확인하라.
자주 묻는 질문
Q. 다주택자양도세 조건에서 가장 먼저 볼 기준은 무엇인가
A. 보유 주택이 조정대상지역에 있는지, 2년 이상 보유했는지, 몇 주택자인지 순서대로 확인한다. 이 세 가지가 모두 충족돼야 중과세율이 적용된다.
Q. 다주택자양도세에서 제외되거나 추가 확인할 조건은 무엇인가
A. 1주택자, 2년 미만 보유 주택, 조정대상지역 밖 주택은 중과 대상이 아니다. 임대사업자 등록 주택과 분양권은 상황에 따라 주택 수에 포함되므로 세무사 확인이 필요하다.
Q. 다주택자양도세 신청 전 주의할 점은 무엇인가
A. 양도 시점을 잔금일 기준으로 정확히 계산해야 한다. 유예 종료일(5월 9일)을 넘기면 중과세율이 적용되므로 급한 매도는 피하는 게 낫다. 잔금일이 임박했다면 최장 6개월까지 유예 가능 여부를 공식 창구에 문의할 수 있다.
다주택자양도세의 대상 여부를 확인했다면, 다음 단계는 실제 세액 계산과 신고 준비다. 양도차익과 필요경비를 정리해 예상 세액을 먼저 계산해보는 것이 좋다.
